İçindekiler:
- Ödeme Koşullarını Müzakere Etme Özgürlüğü
- Alıcı Hemen Sahip Oluyor, Ancak Unvan Yok
- Alıcı Ödeme Yapamazsa Ne Olur
- GÜVENLİ Yasası
Bir arazi sözleşmesi bir tür satıcı finansmanıdır.Bir ipotek gibi biraz çalışıyor, ancak finansman sağlayan bir banka yerine, satıcı emlak satışlarını dönemsel taksitler halinde finanse ediyor. Alıcının genellikle sözleşme imzalanır imzalanmaz mülkle taşınmasına izin verilir, ancak ödemeleri tamamlayana kadar mülkle ilgili yasal unvan almaz. Indiana, alıcıya daha adil davranması için geleneksel arazi sözleşmesi kanununu değiştirmiştir.
Ödeme Koşullarını Müzakere Etme Özgürlüğü
Bir alıcı, kredi alamıyorsa veya peşin ödeme yapamıyorsa satıcı finansmanını arayabilir. Alıcı, alıcıyı kaybetmek yerine, sözleşmeyle satmayı kabul edebilir. Bir arazi sözleşmesi kapsamındaki ödeme koşulları, zorunlu olmamakla birlikte, genellikle üçüncü taraf finansmana göre daha esnektir. Birçok satıcı, örneğin daha yüksek bir satın alma fiyatı karşılığında peşinat ödemeyi kabul eder. Taraflar, Indiana temas yasası uyarınca şartları müzakere etme özgürlüğüne sahiptir.
Alıcı Hemen Sahip Oluyor, Ancak Unvan Yok
Alıcının genellikle, sözleşmeyi imzaladığı anda, peşinat yatırdığı anda veya ilk periyodik taksit ödemesini yaptığı anda mülk edinme hakkı vardır. Bundan sonra, satıcının mülküne girme hakkı, bir mal sahibinin kiraladığı mülkiyete girmesinden daha fazla değildir. Ancak, mülkün yasal mülkiyeti, alıcı en son planlanan ödemeyi yapana kadar satıcıya aittir. Satıcı aynı zamanda tapunun fiziki mülkiyetine de sahiptir. Bu, alıcının henüz sahip olmadığı malları satmaya veya finanse etmeye çalışmasını önler. Alıcı son ödemeyi yaptığında, satıcının alıcıya unvanını aktarmasında yardımcı olması zorunludur.
Alıcı Ödeme Yapamazsa Ne Olur
Arazi sözleşmelerinde en büyük dezavantajı, eğer alıcı ödemezse ne olur. Önceden, temerrüde düşen bir alıcı, tüm yatırımını kaybederdi ve satıcı, haciz işlemlerinden geçmeden mülkü ele geçirirdi. Bu yüzden, alıcı 99 ödeme yapsa ve yalnızca birini kaçırsa bile, her şeyini kaybedebilir. Indiana, birçok ödemeyi tamamladıktan sonra alıcının temerrüde düştüğü durumu düzeltmek için yasalarını değiştirmiştir. Temerrüde düşme sırasında alıcının mülkün özsermayesi yasada belirtildiği gibi "önemli" ise, satıcı sadece mülkü geri almak yerine mahkemede resmi haciz işlemlerine başlamalıdır. Alıcı mülkiyeti geri vermeden önce alıcı birikmiş özkaynak tazminat hakkına sahiptir.
GÜVENLİ Yasası
2008 İpotek Lisanslama Kanunu için Güvenli ve Adil Uygulama ("GÜVENLİ Yasası"), devletlerin emlak kredisi yaratıcıları için lisans gerektiren yasal düzenlemeleri geçmelerini gerektirir. Indiana'nın SAFE yasası Haziran 2010'da yürürlüğe girdi. Arazi sözleşmeleri kapsamındaki satıcılar da dahil olmak üzere gayrimenkul alımı için finansman sağlayan tarafların lisanslanmasını gerektiriyor. Lisans süreci pahalı ve zaman alıcıdır. Ancak, daha önce ikamet ettiğiniz bir evi satarsanız, mülkünüzü hemen bir akrabaya satarsanız ya da ticari binalar satarsanız, bir lisans almanız gerekmez.