Kiralık Gayrimenkul Satışında Düzeltilmiş Temel Nasıl Hesaplanır

Bir konut, kiralık veya yatırım amaçlı gayrimenkul gibi bir varlık edindiğinizde, bu satın alımla ilgili maliyet esasına sahip olursunuz. 200.000 ABD Doları karşılığında bir kiralık mülk satın alır veya kurarsanız, maliyet temeliniz 200.000 ABD Doları olacaktır. Daha sonra mülkü 10,000 ABD Doları için yeniden şekillendirirseniz, yeni temeliniz 200.000 ABD Doları'nın orijinal temeli olup, mülkiyeti dönüştürmek için harcadığınız tutar olup, size 210.000 ABD Doları tutarında düzeltilmiş bir temel oluşturur. Örnekte, ilavelerin veya sermaye iyileştirmelerinin bir kiralık mülkün temelini arttırdığı, amortisman ve kaza kayıplarının ise temelini azalttığı açıktır. Düzeltilmiş esas, mülkün orijinal bazındaki tüm artış ve azalışlar dikkate alınarak hesaplanır. Bir kiralık mülkün düzeltilmiş esasını belirlemek önemlidir, çünkü bunun sonucunda satıştaki kazancınızı veya zararınızı hesaplamanız gerekir; bu da vergilendirilebilir gelirinizi etkiler.

Satıştaki kazancı veya zararı hesaplamak için mülkün düzeltilmiş esasını belirleyin.

Adım

Kiralık mülkün asıl esasını belirleyin. Eğer mülkü satın aldıysanız ya da inşa ettiyseniz, esas alım fiyatı ya da inşaat maliyeti olacaktır. Bir mülkü hediye olarak veya miras yoluyla satın aldıysanız, esasınız satın alma tarihindeki gerçeğe uygun piyasa değeri veya satın aldığınız kişinin elindeki mülkün düzeltilmiş esasları olacaktır. Mülkü 500,000 dolara satın aldığınızı varsayalım - mülk üzerindeki asıl esas satın alma fiyatıdır.

Adım

Mülkiyet için yapılan eklemeleri veya sermaye iyileştirmelerini belirleyin. Bu, mülkün iyileştirilmesi veya dönüştürülmesine harcanan miktarla tabanınızı artıracaktır. Merkezi ısıtma sistemini yükseltmek için 30.000 dolar harcadığınızı varsayalım. Bu ilaveyi hesaba katarak, düzeltilmiş temeliniz şimdi 530.000 ABD Dolarıdır (orijinal olarak 500.000 ABD Doları, ilaveten 30.000 ABD Doları harcanmıştır).

Adım

Mülkiyet satmak için maliyeti hesaplayın. Satış maliyetleri, mülkün temelini arttırır ve emlakçılara, avukatlara ve muhasebecilere ödenen komisyonlar ve ücretler ile reklam harcamaları ve diğer tüm masraflar gibi bir satışta varlığın elden çıkarılmasında ortaya çıkan tüm maliyetleri içerir. Birikimli satış maliyetiniz 10.000 dolar ise düzeltilmiş baz 540.000 dolar (530.000 dolarlık eski ayarlanmış ve artı 10.000 dolarlık satış maliyeti) olacaktır.

Adım

Mülkiyet üzerindeki kümülatif amortismanı hesapla - bu, düzeltilmiş temelinizi azaltır. Mülkü beş yıl tuttuğunuzu ve her yıl 20.000 ABD Doları değer kaybettiğini varsayalım. Düzeltilmiş temeliniz 100.000 ABD Doları azalacak (yılda 20.000 ABD Doları değerindeki amortisman ile beş yıl çarpılır). Mülkiyet üzerindeki kümülatif amortisman dikkate alındığında, düzeltilmiş baz 440.000 ABD Doları'dır (540.000 ABD Doları eski düzeltilmiş baz eksi 100.000 ABD doları toplam amortisman).

Adım

İlaveler veya sermaye iyileştirmelerindeki kümülatif amortismanı belirleyin. Merkezi ısıtma sistemini 2 yıl boyunca her yıl 1.500 ABD Doları ile iki yıl boyunca amortismana tabi tuttuysanız, ekler veya sermaye iyileştirmelerindeki kümülatif amortisman 3.000 $ (her yıl 1.500 amortisman ile çarpılır) olacaktır. Bu, temelinizi azaltacak ve size 437.000 ABD Doları (440.000 ABD Doları eski ayarlanmış eksi eksi 3.000 ABD Doları kümülatif amortisman) olarak düzeltilmiş bir Temel sağlayacaktır.

Adım

Kiralık mülk satışında kazancı hesaplayın. Mülkü 600.000 ABD dolarına sattıysanız, kazancınız 163.000 ABD Doları olacaktır (600.000 ABD Doları tutarında eksi 437.000 ABD Doları tutarında düzeltme yapılmış). Düzeltilmiş bir düzenlemeden daha yüksek olanın, vergi mükellefine yararlı olabilecek satıştan daha düşük bir kazanç sağladığına dikkat edin.