Evimi Satarsam, Mülkte İki Yıldan Az Ötürü Yaşarsam Vergilendirilir miyim?

Birkaç vergi kanunu ev sahiplerine fayda sağlamaktadır. Bunlardan biri, belki de en cömert olanı, asıl ikametgahınızın satışından elde ettiğiniz kâr vergilendirmeden muafiyettir. Bu muafiyet ile ilgili kurallar iki yıllık bir süreye odaklanan asgari ikamet standartları gerektirir. İkamet zorunluluğunu yerine getirmiyorsanız, evinizin satışından elde edilen kar üzerinden vergi ödemek zorundasınız.

Mansion.credit önünde "Satılık": Feverpitched / iStock / Getty Images

Ev Satış Muafiyeti Kuralı

250,000 dolar kardan muafsınız - evli çiftler için 500 bin dolar - asıl mülkünüzde, satıştan en az iki yıl önce hem ev hem de yaşadıysanız. İlginç bir şekilde, iki yıl mülkiyet ile aynı anda değil ardışık olmak zorunda değil. Örneğin, evi bir yıl boyunca kiracı olarak kiralamış, iki yıllığına taşınmış, daha sonra evi satın almış ve satmadan önce eve sahip olduğunuz iki yıldan en az biri için orada yaşamış olabilirsiniz. Bu muafiyeti sayısız kere kullanabilirsiniz, ancak iki yılda bir defadan fazla kullanamazsınız.

Vergilendirilebilir Kazanç

Evinizi, satın aldığınızdan daha fazla sattığınızdan, IRS açısından vergilendirilebilir kazanç olarak adlandırılan bir kârınız olduğu anlamına gelmez. Bir mülk satın aldığınızda, satışta üstlendiğiniz maliyetler, örneğin kredi maliyetleri gibi, mülkün fiyatına eklenir ve evin "temeli" olarak adlandırılan şey haline gelir. Mutfağa tadilat yapmak, çatı katını bitirmek ve bir banyo eklemek gibi mülkte sermaye iyileştirmeleri yaparsanız, bu masraflar temelinize eklenir ve “düzeltilmiş temeli” olarak adlandırılır. Emlak sattığınızda, satış komisyonları gibi daha fazla masrafa maruz kalırsınız. Bu maliyetler, düzeltilmiş temelinizle birlikte, vergilendirilebilir kazancınıza veya karınıza ulaşmanız için satış fiyatından düşülür. Vergiye tabi olan bu rakamdır. Muafiyet için ikamet gerekliliklerini yerine getirirseniz, ilk 250.000 ABD Doları veya 500.000 ABD Doları tutarındaki vergi vergiden muaf tutulur. İkamet gerekliliklerini yerine getirmiyorsanız, kârın tamamı vergiye tabidir.

Kaça mal olacak?

Muafiyete hak kazanırsanız, muafiyet limiti üzerindeki kar uzun vadeli sermaye kazancı olarak vergilendirilir. Uzun vadeli sermaye kazancı oranı genellikle yüzde 15'tir, ancak küçük kazançlar için sıfır kadar düşük olabilir. Bu aynı zamanda, bir yıldan fazla bir süre sahipseniz, ancak ikamet şartlarını yerine getirmediğiniz takdirde, ikametiniz için tüm kâr için geçerli olan orandır. Evinize bir yıldan daha az bir süre sahip olduysanız, kar kısa vadeli bir sermaye kazancı olarak vergilendirilir. Vergi oranı, aynı vergi yılında normal gelirinize ödediğiniz oranla aynıdır - bu yüzde sıfır ile yüzde 35 arasında olacaktır.

Kazancı Öde ama Kaybınızı Yazamaz

Maalesef, IRS kuralları uyarınca asıl konutunuzu bir zararla satarsanız, bu zararı diğer sermaye kazançlarından veya gelirinizden mahsup edemez veya çıkaramazsınız. Bir zararda sattığınızda, üç koşuldan biri geçerli olacaktır: İlki, borç verenin borçlu olduklarından daha azını kabul etmeyi kabul ettiği kısa bir satış. İkinci senaryoda, borç verene satış fiyatı ile ipotek arasında bir eksiklik varsa, nakit olarak ödeme yaparsınız. Üçüncü senaryoda, gelirler borç verene tam olarak geri ödeme yapar ancak yine de satışta bir kayıp olduğunu gösterirsiniz - çünkü evi büyük bir peşinatla satın aldınız, kredinizi ödedi ya da mülk sahibi iken sermaye iyileştirmeleri için ödediniz.