İçindekiler:
Ticari emlak değerlemenin üç ana yöntemi vardır ve her biri avantaj sağlar. Bu, gelir yaklaşımı, satış karşılaştırması yaklaşımı ve maliyet yaklaşımından oluşur. Ticari mülkünüz için ideal yaklaşım mülkün bulunduğu yere ve türüne bağlı olacaktır.
Gelir Yaklaşımı
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı olarak da bilinen gelir yaklaşımı, ticari emlaklara değer vermenin en yaygın yoludur. Süreç, mülkün gelirine dayalı bir değerin oluşturulmasını içerir ve bu, kapitalizasyon oranı (kapama oranı) kullanılarak gerçekleştirilir. Başlık oranı, gelirin piyasa değerine oranı esastır ve bu tür gelirler ve piyasa değerleri, bölgedeki benzer özellikleri analiz ederek bilinir. Daha sonra, yatırımcı, yıllık gelirini tavan oranına bölerek ticari mülkün piyasa değerini tahmin edebilir. Bu nedenle, bir mülkün yıllık geliri 100.000 dolar ise ve sınır oranı yüzde 10 ise, mülk 1 milyon dolar değerinde olacaktır.
Satış Karşılaştırma Yaklaşımı
Satış yaklaşımı muhtemelen ticari mülkiyet değerlemenin en basit yöntemidir. Yakındaki ticari mülklerin araştırmasına katılmayı içerir. Bu mülklerin satış fiyatı daha sonra kaydedilir. Yatırımcının ticari mülkü daha sonra bu satış fiyatlarının bir ortalamasını alır ve kare çekimlere dayanarak onları yukarı veya aşağı ayarlar. Artan park etme gibi bina yükseltmelerini hesaba katmak için ilave ayarlamalar yapılabilir.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, ticari gayrimenkul değerlemenin daha karmaşık bir yöntemidir. Öncelikle mülkün arsa değerinin veya bina olmayan değerin bir tahminini alır. Daha sonra binanın maliyeti, binanın tam bir kopyası olarak hesaplanır ve bu tahmini arazi değerine eklenir. Daha sonra, binanın yaşının bir fonksiyonu olarak gösterilebilecek amortismanlı değer dikkate alınmaktadır. Özellik ne kadar yeni ise, tahmin o kadar güvenilirdir.
Uygun Değerleme Yöntemini Seçme
Ticari emlak yatırımında yeniyseniz, her üç ana emlak değerleme yöntemini anlamanız idealdir. Bunu yaparak, değerlemenizin ve mülk değerleyicisinin tahmininin farklı olduğunu görebilirsiniz. Ayrıca, üç yöntemin her birinin kendi avantajları vardır. Maliyet yaklaşımı, mülkü benzer gelişmelerden daha uzakta bulunanlar için avantajlıdır ve bu nedenle satış fiyatları ile tavan fiyatlarının karşılaştırılması mümkün değildir. Sınır oranları için verileriniz varsa gelir yaklaşımı oldukça kolaydır, ancak boşluk oranları dalgalandığından apartman binalarını değerlendirmek için ideal değildir. Böyle bir durumda, satış karşılaştırması yaklaşımı en ideal olacaktır.