İçindekiler:
Toptan REO Bölgenizdeki haciz çok az para için.
Alanınız REO Hacmi ile doluysa, gayet iyi bir yan gelir ya da gayrimenkulle tam zamanlı bir gelir elde ediyor olabilirsiniz.
Hangi alana yatırım yapmak istediğinize REO Hacmi yüklü olduğuna karar verin. İlgilendiğiniz alanın yalnızca REO mülklerine sahip olmadığından değil, aynı zamanda oradan satın alan yatırımcıların çok para olduğundan emin olmak isteyeceksiniz. Bunu kamuya açık kayıtlardan veya Birden Çok Liste Hizmeti'nden öğrenebilirsiniz (kendi erişiminiz yoksa, bu konuda size yardımcı olacak bir emlakçı bulabilirsiniz.) Bu bilgileri daha fazla kullanım için saklayın.
Adım
Kendine eşzamanlı kapanışlarınızı (veya çift kapanışlarınızı yapabilecek) yatırımcı dostu bir şirket veya avukat bulun. Nerede bulacağınızı bilmiyorsanız, diğer yatırımcılara kimler kullanacaklarını sormanız veya yerel emlak yatırımınıza katılmanız gerekir. kulüp. (Birçok emlak kulübü ilk defa ücretsiz olarak gitmenize izin verir … sadece sorun.)
Hedef bölgenizi bulduğunuzda, yerel mülk sahiplerine bölgedeki başka bir kiralık mülkle ilgilenip ilgilenmeyeceklerini ve bir tane için ne kadar ödeme yapacaklarını sorun.Yerel ev sahiplerini, bölgedeki "kiralık" işaretlerini arayarak, emlakçılarla konuşarak ve yerel emlak yatırımcı kulübü toplantılarında ev sahipleriyle konuşarak bulabilirsiniz.
Adım
1. adımda, bir emlakçıdan nakit alıcıların satın aldığı bir bölgeyi hedeflemenize yardımcı olmanızı istemeniz gerektiğini hatırlamanız gerekir. Peki, emlakçıdan birkaç ay geriye gitmesini ve REO Hacizinde hedef bölgenizde gerçekleşen tüm nakit satışların bir listesini vermenizi isteyeceksiniz. Bu bilgiler size yalnızca tüm nakit alıcıların bir listesini vermekle kalmayacak, aynı zamanda bu yatırımcıların hedef bölgenizdeki belirli tip mülkler için ne kadar ödemek istediklerini de söyleyecektir.
Adım
Şimdi birlikte bir alıcı listesi var ve şu anda bir unvan şirketi ya da avukatı var, şimdi teklif vermek için REO Haciz özelliklerini bulmaya başlayabilirsiniz. Çoğunlukla tüm bankalar mülklerini emlakçılarla birlikte listeler. Peki, uğraştığınız emlakçıyı hatırlıyor musunuz?:-) Evet, onlardan günlük reo haciz listeleri sunmalarını isteyeceksiniz. Bir süredir piyasada bulunan mülkleri hedef almak en iyisidir, çünkü piyasaya ilk çıktığında bir ton rekabet vardır. Ancak başlangıçta, piyasanın benimki kadar rekabetçi olmaması durumunda, piyasaya çıkan REO Haciz mallarının TÜMÜNÜ hedefleyin.
İlgilendiğiniz REO Rehine mallarına girmek için emlak acentanızla randevu alın. Mülkünüzü inceleyin ve ne kadar iş gerektiğine karar verin (herhangi bir onarım figürü bilmiyorsanız, endişelenmeyin … Ben hala istemiyorum;-) ciddiye almıyorum.) Emlak danışmanınızdan bu konuda yardım isteyebilir veya müteahhit bir arkadaşınızı yanınıza alabilir veya tam bir bağırsak işi gerektirdiğini varsayabilirsiniz. Yeterince satılık evler gördükten ve hatta yeterince bilgi gördükten sonra, ihtiyaç duyduğunuz iş miktarını kendiniz değerlendirebilirsiniz. (Hala tamir rakamlarını bilmediğimi söylediğimde şaka yapmıyorum. Yine de tahmin etmekte oldukça iyiyim … Genellikle 5.000 $ 'a giriyorum.)
Adım
Artık ihtiyacınız olan tüm bilgilere sahip olduğunuza göre, bir teklif yapacaksınız (İLK yerinde alıcı olduğundan emin olmanıza yardımcı olur. Öyleyse bu alıcılar listesinde çalışın, tamam mı?)
Banka REO haciziyle uğraşırken atamalara izin vermeyecekler, bu nedenle fırsatlar için eşzamanlı bir kapanış yapacaksınız.
Teklif edilecek fiyatı belirlemek için, emlakçı tarafından sağlanan bilgileri bölgedeki nakit kaynakları ile gözden geçirin ve bu mülkleri az önce görüntülediklerinizle karşılaştırın. Bu tür mülkler için nakit yatırımcıların ne kadar para ödeyeceklerini ve diğer yatırımcılarla konuşmayı bildiğiniz için, şimdi kârınızı hesaplamanız ve MAX alım fiyatınızı belirlemeniz gerekir.
Emlakçıyla kapanış masrafları hakkında konuşmak isteyeceksiniz, çünkü kârınızı azaltacaklar ve MAX satın alma fiyatınızı belirlemenize yardımcı olacak, böylece yine de kâr edebileceksiniz. Kapanış veya uzlaşma masrafları her alanda farklıdır, bu nedenle emlakçı ile birlikte bu bilgileri gözden geçirmeniz gerekir.
Kârınız da dahil olmak üzere tüm numaralarınızı belirledikten sonra teklifi yapacaksınız.
Örneğin, yatırımcılara baktığınız REO Hacizine benzer mülkler için 40.000 $ ödüyorlar ve 5.000 $ kar elde etmek istiyorsunuz ve kapanış maliyetleriniz 500 $ olacak. Bunları göz önüne aldığınızda, MAX alış fiyatınız 34.500 $ olur. (40.000 $ - 5000 $ kar - 500 $ kapanış maliyeti = MAX alım fiyatı.)
Yine de oraya başlama. Biraz daha düşük başlayın, çünkü yüksek başlarsanız aşağı inmek zordur, ancak daha düşük başlarsanız, gerektiğinde kademeli olarak MAX fiyatınıza ulaşabilirsiniz.
Bazı toptancılar formül yöntemini kullanır ve bunun anlamı, MAX alım fiyatlarını belirlemek için bir formül kullanmalarıdır. Bir evin Onardıktan Sonra Değerini belirlerler (sabitlendikten sonra neye mal olurlarsa),% 65 ile% 70 arasında herhangi bir yerde çoğaltırlar (bunu pazarınıza göre ayarlamanız gerekir) ve ardından tamir masraflarını düşersiniz ve Kârınız ve bu, Maksimum satın alma fiyatınıza eşittir.
Örnek: Diyelim ki 40.000 dolarlık ev anlaşmasıyla, evin sabitlenmesi 100.000 dolar olacak. Ve evin 45.000 $ değerinde iş yapması gerekiyor. Hala 5000 dolar toplamak istiyorsun. MAX satın alma fiyatınızın aşağıdaki formülü nasıl kullandığını nasıl bulduğunuzu öğrenin: 100.000 x 70% = 70.000 - 45.000 (onarım) = MAX. (Formülü kullanırken buldum
Adım
Teklif fiyatınızı belirlediğinizden beri emlak acentenize ciddi bir para depozitosu vermek zorunda kalacaksınız. Bu, bankaya teklifiniz konusunda ciddi olduğunuzu göstermek içindir. Yani gerçekçi olarak ne kadar çok düşürürseniz, bankaya o kadar ciddi gözüküyorsunuz. Bununla birlikte, sözleşmenizde yer almayan herhangi bir nedenden dolayı bu parayı kaybedeceğinizden (bu kadar yüksek olmasını istemezsiniz.), Anlaşmadan vazgeçtiğinizde aklınızda bulundurun. REO, 500 ila 1000 $ 'ı ciddi bir para olarak koymayı öngörüyor, ancak 100 $' dan kurtulabiliyorsanız … devam edin!
Emlak temsilciniz çekinizi alacak ve büyük olasılıkla komisyoncu yerleşim / kapanışa kadar bir emanet hesabına bırakacaktır.
Adım
Gayrimenkul yatırımında yeniyseniz, mülkünüzle ilgili sözleşmenizde farklı durumlar seçebilirsiniz. Mülkiyet denetimi, kurşun bazlı boya denetimi, ipotek riski, radon denetimi vb.
Sadece bir uyarı olsa da, seçtiğiniz durum ne kadar fazla olursa, teklifiniz o kadar az çekici görünür.
Genel olarak herhangi bir olasılık seçmem ve bu senaryoda ciddi paramın risk altında olduğunu biliyorum (çünkü bir ipotek şartı seçemiyorum bile.) Bunu yaptığınızda, en iyi görünen teklif budur REO Haciziyle ilgili olarak bankanın fon kanıtı olarak adlandırılmasını isteyebilirsiniz. Aslında, beklenmedik durumları seçip seçmemek konusunda fon kanıtı isteyeceklerdir.
Fon kanıtı tam da bu, bu mülkü satın almak için paranızın olduğunu kanıtı. Bir kredi limitiniz, kredi kartınız varsa, bankada ya da hesabında bu kadar para bulunan şeylerden herhangi biri olan bir arkadaşınız ya da aile üyeniz varsa, bunu para kanıtınız olarak kullanabilirsiniz. Değilse, işlemsel fon şirketi denilen fon mektubunu alabilirsiniz. (Sadece konuşulacak yerlerin bir listesi için "işlem fonu" google.)
Banka teklifinizi birçok kez imzaladığında, bankanın anlaşmayı sonlandırmak isteyecekleri bir unvan şirketi olacak (bazen bunun da gerçekleşmesini sağlamak için size teşvik verecekler.) Tamam, ancak yine de gönderebilirsiniz. İmzalı belgelerinizin tamamı SİZİN şirketinize gönderilir ve “nezaket kapatması” yapılmasını isteyin ve bankaların bu şirketlere de şirket unvanını bildirmelerini isteyin. Bu şekilde anlaşmanın kontrolü sizde kalır.
Adım
Artık banka ve ikiniz de sözleşmeyi imzaladınız, artık son alıcınızı bulma zamanı! Ev sahiplerinin, bölgedeki daha fazla kiralık mülkle ilgileneceklerini söylediklerini gördüğünüz tüm "kiralık" işaretlerini arayın ve sözleşmeli bir şeyiniz olduğunu ve satın almakla ilgilenip ilgilenmediklerini öğrenmek istediklerini söyleyin.
Alıcı listenize eklediğiniz herkesi de arayın!
Ayrıca, metal ayaklı beyaz boş oluklu plastik tabelalar alın ve kalın, kara büyü kaleminizle üzerlerine yazın:
3 yatak / 1 ba. ucuz ev $ 40k NAKİT / Satmak gerekir! 555-5555
Ve evin yaklaşık 20'sini evin olduğu alana koy. Telefonunuz kancadan çalacaktır. (Bunlardan 20'sini alacak paranız yoksa, sadece temelde çok soğuk arama ve araştırma yapacaksınız. Mal sahiplerini aramak ve para için bir ev satın aldığınız yatırımcıları aramak son birkaç aydır …. emlakçıdan aldığın o listeyi hatırlıyor musun?)
Amacınız, son alıcıyı bulmak için özenle çalışmak, böylece REO Hacizinizi kapatabilir ve ayrıca ödeme alabilirsiniz!
Adım
Bir son alıcı bulduğunuzda, onlarla satış anlaşması imzalarsınız. Bu satış sözleşmesinde "satıcı" ve "alıcı" olacaksınız. (Henüz bankaya kapanmadığınızı biliyorum, ancak mülk üzerinde bir satış sözleşmesi imzaladığınız için, şimdi mülkiyete hakkaniyet hakkına sahip olan bir şeye sahip olursunuz ve reklamını yapıp "satıcı" olarak satabilirsiniz.) Buraya doğru satış fiyatını koymayı unutmayın (daha yüksek fiyat!) Ayrıca, alıcınızdan da ciddi bir para depozitosu almanız gerekecektir. Artık satıcı olduğunuz için, bunun mümkün olduğunca yüksek olmasını istiyorsunuz. Yani bu alıcının anlaşma konusunda ciddi olduğunu biliyorsunuz. Güvende olmaları için, unvan şirketinize veya avukatınızın adına en ciddi parayı koymalarını sağlayın. Uzlaşma / kapanana kadar emanet hesabında tutacaklar. Kapanışların ana şirketinizle veya emlak avukatınızla olacağını bilmelerini sağlayın (bu alıcıya güvendiğinizde veya ne yaptığınızı öğrendikten sonra, kendi şirketini veya avukatını kapatmak için kullanmaya karar verebilirsiniz).
Adım
Şimdi bu satış belgesini avukatınıza ve / veya unvan şirketinize ileteceksiniz. Bunun üzerinde çalıştığınız eşzamanlı kapanış anlaşması olacağını onlara bildirebilirsiniz.
Bazı nedenlerden dolayı, unvan şirketi eşzamanlı bir kapanış yapamayacağınızı söylüyorsa, çift kapanış yapabilir ve birkaç adım önce aradığınız işlem fonunu kullanabilirsiniz. Anlaşmanızı yapmak için paralarını birkaç saat veya birkaç gün ödünç almanıza izin veriyorlar. Para için sizden ne isteyeceklerini unutmayın, çünkü bunu kapanış maliyetlerinize koymak zorunda kalacaksınız.
REO hacizli toptancı para Yerleşime gelip 5.000 $ 'ınızı toplayın !!! Şimdi gidip kendinize daha fazlasını bulun REO'yu toptan satışa haciz!