İçindekiler:
- Pazar Anlık Görüntüsü
- Ne Zaman Almalıyım?
- Daha Fazla Para Değerlendirmesi
- Bir Alıcının Pazarının İşaretleri
Tetiği bir ev satın alımına bir kez çekmek, uygun bir eve alış veriş yapmak, peşinat için para toplamak, finansmanı makul bir faiz oranıyla güvence altına almak ve daha sonra kapanmak kadar kolaydı.
Bununla birlikte, bir kısmı sorumsuz ipotek kredisi nedeniyle bir konut balonunun neden olduğu 2008 ABD mali çöküşünü takip eden yıllarda, konut piyasası büyük bir türbülansa dayandı. Bu ekonomik maelstrom, hepsi bir satın alımın en uygun zamanlamasını etkileyen konut stoklarını, satın alınabilirliği ve finansman şartlarını dikte eden benzeri görülmemiş emlak piyasası koşullarını doğurdu.
Pazarın tahmin edilememesine rağmen, potansiyel alıcılar bazı güvenceleri izleyerek kötü zamanlanmış alımları önleyebilir.
Düşük fiyatlar ve rekor düşük faiz oranları ile, 2012'de ev satın alınabilirliği 1970'den bu yana en uygun oldu.
Walter Molony, sözcü, Emlakçılar Ulusal Birliği (parantez içinde)
Pazar Anlık Görüntüsü
ABD emlak piyasası nihayet 2008'den 2011'e kadar geçen sıkıntılardan kaçtı. Ev satış rakamları, 2012'de 2011 yılına göre yüzde 9,5 oranında arttı ve Ulusal Emlakçılar Birliği, 2013 yılının geri kalanı için 2014'e girmeyi bekliyor.
Bir NAR araştırmacısı ve sözcüsü olan Walter Molony, kötü bir haber almaya karar verirseniz, 2013 yılının başlarında beş bölgeden dördünde bir satıcının pazar olduğunu belirtti. “Sebep, envanterde bu büyük düşüş yaşadık” dedi.
ABD, Temmuz 2007'de piyasada 4 milyondan fazla evle birlikte konut envanteri için bir rekor kırdı. Ocak 2013'te, envanter Ocak 2012'den bu yana yüzde 25 ve Aralık 1999'dan bu yana en düşük envanter olan 1,74 milyona düştü.
NAR, 2013 baharında mevsimsel bir envanter artışı beklediğini belirtti, Molony, ancak çok sayıda teklifin önlenmesinin veya konut fiyatlarının yeterince hızlı bir şekilde düşürülmesinin yetersiz olabileceğini söyledi.
Molony, "Fiyatlar, 2005 yılının Kasım ayından bu yana en güçlü artışı gösteriyor." Dedi. “Bu nedenle bu yıl için fiyat tahminimizi yükselttik (2013). Medyan fiyatının ulusal olarak yaklaşık yüzde 7 artacağını düşünüyoruz.”
Ocak 2013'te ortanca fiyat önceki yıla göre yüzde 12,3 artarak 173.600 dolar olarak gerçekleşti. NAR'ın 2013 yılı için ortanca fiyatla ilgili öngörüsü 189.400 dolar.
Molony, "Normal fiyat artışından daha keskin olan olumsuzluk, eğer uzun bir süre devam ederse, o zaman nihayetinde karşılanabilirlik sorunlarıyla karşı karşıya kalırız ve insanları piyasadan fiyatlandırmaya başlarsınız." Dedi. "Henüz orada değiliz."
Düşük fiyatlar ve rekor düşük faiz oranları ile, 2012'de ev satın alınabilirliğinin 1970'den bu yana en uygun olduğunu belirtti. 2008'deki konut büstünden sonra, ev fiyatları dibe çöktü, o kadar düştü ki, evlerin yerine yenilen inşaat maliyetlerinden daha azını satıyorlardı - çoğu yatırımcı atladı ve envanterin çoğunu ıslattı.
Molony, piyasayı durduran en güçlü etken, "ödünç veren topluluğun riskten çok olumsuz etkilenmiş olması … ancak en yüksek kredi seviyesine sahip borçlulara, keyfi olarak yüksek kredi puanlarıyla ipotek verilmesi" olduğunu belirtti.
Şikago'da, örneğin, "yükselen alıcılar", ilk evlerinden taşınıyorlar, borç verenlerin daha katı gereksinimleri olduğu için hala zorluk çekiyorlar, diyor Chicago Emlakçılar Birliği başkanı Zeke Morris.
Morris, “Bazı alıcılar için yüksek fiyat noktalarında sinir bozucu oldu” dedi. “Daha önce istenenden çok daha fazla ayrıntı isteniyor” dedi.
En iyisi için, Molony, alıcıların emlakçılarla, tercihen de alıcı ajanlarla çalışması gerektiğini söyledi.
Ne Zaman Almalıyım?
Molony, tüketici güveninin ev gibi büyük bir yatırım yapmanın büyük bir itici gücü olduğunu belirtti. Güven listesinin başında iş güvenliği geliyor.
Molony, “İşinizin istikrarından emin değilseniz, bu büyük bir şey” dedi. “Kısa vadeli bir zaman diliminiz varsa - örneğin, birkaç yıldan azsa - kiraya vermekten daha iyi olacaksınız çünkü tüm olasılıklarda… işlem maliyetlerini telafi etmeyeceksiniz.”
Günümüzde tipik alıcı, 10 yıl boyunca evde kalmayı planlıyor; tipik satıcı dokuz yıldır evdeydi. Geçmişte, emlak uzmanları insanların yatırımlarını değerli kılmak için yeterli özkaynak kazanmak için üç ila beş yıl evlerine sahip olmak zorunda kaldıklarına inanıyordu. Molony, piyasanın çöküşünün ardından özkaynakların inşa edilmesinin daha uzun sürmesine rağmen, "Muhtemelen şimdi doğrudur ya da buna dönüş" dedi.
Sertifikalı finansal planlayıcı Cathy Pareto, insanların bir ev satın almadan önce göz önünde bulundurmaları gereken diğer güven ölçütlerinden bahsetti.
"Eşinizle bir ev mi satın alıyorsunuz, yoksa erkek arkadaşınız veya kız arkadaşınızla yarı yarıya mı gidiyorsunuz?" dedi Pareto. “Bu ilişki ne kadar istikrarlıdır? Diğer kısım pazar nasıl görünür?”
Finansal olan başka bir standart. Pareto, "İnsanlar destekleyebilecekleri çok fazla ev satın alırken büyük hatalar yapıyorlar" dedi. “Nakit akışınız nasıl görünüyor? Maaşınızın yarısı yeni evinizi destekleyecek mi? Peki, bu bir gerginlik olabilir. Başka ne tür gelir kaynağınız var?”
Potansiyel bir alıcı bu sorunlardan herhangi birine güven duymuyorsa, Pareto ve Molony bunun yerine kiralama yapmanızı önerir.
Daha Fazla Para Değerlendirmesi
Konut piyasası büstü ve bankacılık sektörünün çökmesi, konut kredisi borç verenlerinin borç para verme konusundaki sertliğini artırdı, bu da potansiyel ev alıcılarının finansman için onaylanması için "iyi" bir krediye ihtiyaç duymaları anlamına geliyor - "muhtemelen (720 puandaki) bir kredi puanı", "dedi. “Eğer yıldız kredisinden az varsa, bankanın gözünde riskli bir teklif olabilirsiniz.”
Krediniz mükemmelin altındaysa, kötü bir krediyle kendinize zarar verebilirsiniz.
Pareto, "Şu anda çoğu insan için geçerli olan düşük faiz oranlarına hak kazanamayabilirsiniz ve bu parayı ödünç almak için gerekenden veya gerekenden fazlasını ödemek istemezsiniz." Dedi.
İlk kez çalışanlar kredi notlarını bilmelidir; düşükse düzeltmeleri gerekir. Molony, faturalarınızı zamanında ödeyin, yeni taksit borcu almayın ve yeni bir kredi kartı için başvuruda bulunmayın ya da eski bir kartınızı iptal etmeyin.
Pareto, alıcıların satın alma fiyatının yüzde 20'si kadar bir peşinatın ödenmesi için yeterli fona ihtiyaç duyduğunu ya da bankaların "size bakamadığını" söyledi.
Molony, bir Federal Konut İdaresi kredisi yoluyla finanse edilen ilk kez ev alıcıları için yapılan ortalama peşinatın, satın alma fiyatının sadece yüzde 4 olduğunu belirtti. Birçok ilk kez alıcı, peşinat konusunda yardım almak için ailelerini arayacaktır.
“Açıkçası, Ulusal Anne ve Baba Bankası, ev sahiplerinin alımlarını yapmak için kullandıkları çok geleneksel bir yöntem” dedi. Yıllık ev sahibi ve satıcılar için yapılan NAR anketine atıfta bulunan Molony, “İlk kez ev alıcılarına sorduğumuzda, 'Peşinatınız için ne kullandınız?' Dedi. Yüzde 76 tasarruf diyorlar - yüzde yirmi dördü - bir akrabadan ya da arkadaştan hediye ve normalde bu da ebeveynlerinden hediye."
Molony, alıcıların coğrafi olarak ve işlem bazında değişen kapanış maliyetleri için de paraya ihtiyaç duyduğunu belirtti. Evin değerinin yüzde 5'inin kapanış maliyetini bekle.
Genel olarak, potansiyel bir alıcı brüt gelirinin yüzde 25'ini ipotek sorumlusu ve faizine tahsis etmeyi hesaplamalıdır. Molony, "Bu rahat olmanıza izin verecek" dedi.
Bir Alıcının Pazarının İşaretleri
Ulusal Emlakçılar Birliği sözcüsü Walter Molony, bu işaretleri emlak satış döngüsünün alıcının pazarına ne zaman girdiğinin bir ölçüsü olarak sıraladı:
Konut envanteri ve ayın arzı veya piyasaya sürülen piyasalar istikrarlı veya mütevazı bir şekilde artmaktadır; satıcılar şartları müzakere etmek için daha fazla motive olabilirler. Altı aylık bir tedarik, alıcılar ve satıcılar arasında kabaca dengelenir, ancak mevsimsel normlar dışındaki stokları veya zamanında piyasaları hızla artırmak, alıcının pazarının bir işareti olabilir.
Konut fiyatları durgun ya da enflasyonun üzerinde bir puanın altına yükseliyor. Keskin düşen fiyatlar uygun fiyatı arttırıyor, ancak zayıf yerel barınma ve ekonomik koşulların bir bayrağı olabilir. Dengeli bir piyasadaki normal uzun vadeli fiyat artışı, Tüketici Fiyat Endeksi tarafından ölçülen enflasyonun yüzde 1 ila 2 üzerindedir.
İpotek faiz oranları, konut fiyatları ve gelir arasındaki ilişki, ipotek sorumlusu ve faiz için brüt gelirin yüzde 25'inden daha azını harcamanıza izin verir.
Yerel pazarda iş yaratma, ev sahiplerine güven ve bununla beraber güven sağlar. Zayıf bir ekonomi satın almayı kolaylaştırır, ancak sürekli iş ve nüfus kayıpları, kâr elde etmenin normalden çok daha uzun sürdüğü anlamına gelir. Normal fiyat artışında çoğu alıcı, ticaret yapmak için üç ila beş yıl içinde yeterli özkaynak inşa eder.